本报记者 李波/文   蒙海/图

鲁班路沿线的底层商铺众多，但目前开门营业的只有少数。业内人士认为，该路段底层商铺的投资前景值得看好，但其商业氛围还有待培育。

　　因为临近广西大学和在建的心圩江生态公园，拥有良好的人文氛围和居住环境，鲁班路沿线一直备受关注。该地段的楼盘林立，且有不少项目已进入商铺销售阶段。近期，有不少读者致电居周刊，表示想了解鲁班路沿线楼盘底商的相关信息和投资前景。对此，记者深入采访，并邀请业内人士提供投资意见。

　　区域概况

　　楼盘云集，底商体量很大

　　鲁班路沿线房地产项目有瀚林华府、同和慧源、隆源·国际花园、康桥蓝湾、盛天尚都、盛天熙园以及西城·国际等。这些项目均是近两年开发的居住社区，规划总户数逾5000户。加上沿线原住户以及广西大学师生等，未来几年，该片区的常住人口将超过5万人，消费群体极为庞大。但从目前情况看，尽管片区内已有不少楼盘交房，其总体入住率并不高，人气有待提升。

　　交通方面，鲁班路北连秀厢大道，南接大学路，是片区内比较重要的交通枢纽。但是，目前经过鲁班路的只有10路公交车，搭乘其它公交车须步行到大学鲁班路口，这对于依靠公家车出行的业主来说不太方便。

　　该片区的楼盘均带有底商，整体数量较多。目前在售的有瀚林华府沿街商铺、盛天尚都公园街区、西城·国际底层商铺等。开发商规划的经营业态多为百货、美发、休闲餐吧、干洗和书籍音像制品租赁等，以满足业主需求的生活配套为主。考虑到商铺上层业主的居住质量，开发商不建议商铺投资者引入易产生大量油烟的中式餐馆或烧烤饮食店。

　　居周刊看价格

　　售价和租价

　　盛天尚都·公园街区：5月中旬开始发售一期商铺，价格为12000~15000元/平方米，二期价格未定。如果用于出租，租价预计为60~80元/平方米·月。

　　康桥蓝湾：商铺预计在7、8月发售，价格未定。目前项目有少量商铺出租给建材商，租期一般为三个月到半年，主要是为了满足业主的装修需求。

　　瀚林华府：在售商铺价格约为21000元/平方米，每间的面积60平方米左右，层高5米。据项目置业顾问介绍，商铺租金预计在50元/平方米·月左右。

　　西城·国际：在售，均价25000元/平方米。

　　同和慧源：只租不售，预计明年开始出租，租价未定。

　　隆源·国际花园：价格未定。

　　周边商铺月租参考

　　文华园：该小区是大学路的大型成熟社区，入住率极高。据了解，文化园小区内商铺租金可达到60元/平方米·月，而临街一侧的商铺租金达到80元/平方米左右。

　　投资潜力分析

　　鲁班路沿线的楼盘，虽然都是规划成百上千户的较大社区，但大都是建成不久，有的甚至还处在销售阶段，入住率和人气亟待提高。另外，鲁班路沿线除了少数餐馆、建材店和鲁班路综合市场外，大多是一些尚待开发的空地。从目前情况看，该片区的消费能力难以支撑起社区沿街商铺，其商业氛围有待培育。投资者在培育期内需要承担一定的风险。

　　再看价格，目前在售楼盘底商的价格在12000～25000元/平方米不等。其中，靠近鲁班路和大学路的商铺价格较高，临近心圩江生态公园、距离大学路较远的商铺，价格相对较低。位置好的商铺，尽管投资回报相对稳定，但由于售价高，升值空间有限。随着附近楼盘入住率的提高和心圩江生态公园的建成，临近心圩江生态公园的商铺升值前景和投资收益比较乐观，长线投资者值得考虑。

　　区域透视

　　地段和客流量优势逐渐显现

　　大学鲁班路一带发展起步较晚，曾给人“脏、乱、差”的不良印象。然而，近年来不断出现的利好因素，犹如一针强心剂，使该片区焕发生机。首先，政府大力推行的“城乡清洁工程”，使其整体面貌有了很大改观；其次，鲁班路延长线的建成通车，交通配套得到升级，去往城中和城东等区域更方便快捷；再者，心圩江生态公园于2007年破土动工，对提升其周边居住环境意义重大。

　　种种利好让投资者看到了该片区的发展前景，但毕竟市场的培育仍需要一定的时间和耐心。目前，鲁班路沿线的楼盘部分已交房，但仍有不少空置房，真正装修入住的业主不多，整体看来人气有待提升。

　　广西弘毅营销顾问有限公司销售部经理史国贤认为，社区商铺的投资价值关键看区域的软硬件设施以及附近人口数量。从目前情况看，大学路的配套成熟，并不断向鲁班路沿线延伸，为整体商业氛围的培育提供了有利条件。同时，随着楼盘入住率的提高，消费群体也不断壮大。最后要提的是心圩江生态公园，该项目建成后将成为城西的标志性休闲场所，附近楼盘的商铺除了可以满足业主的日常生活需求外，也可以满足到此休闲、游玩的市民消费需求。

　　整体而言，鲁班路沿线楼盘底商的地段和客流量等优势正逐渐显现，其投资前景广阔。但在商业培育期，投资者需要承担一定的投资风险。同时，不同经营业态所支付租金不同，投资者在选择业态方面也应多做考虑。