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万达637.5亿交易“一波三折”
【时间: 2017年07月20日 15:37 】【来源: 新华网 】【作者: 王日晨 】【编辑: 陈伟冬 】
 

  新华网北京7月20日电(王日晨) 号称中国房地产史上最大的并购案终于尘埃落定,由于富力的突然介入,一度让整个交易充满变数。7月19日,万达商业、融创集团以及富力地产三方达成交易,总金额为637.5亿元。

  协议规定,万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产;万达商业将旗下十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。

  二人转变三人行

  7月10日,万达商业与融创中国联合发布公告,称为了充分发挥双方各自产业优势,经协商,双方签订了万达商业旗下十三个文旅项目的91%股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

  由于当时总交易额高达631.7亿元,业内普遍认为,这是迄今为止中国房地产历史上发生的最大金额的并购案例。

  不过,从近期来看,万达集团董事长王健林和融创集团董事长孙宏斌都不同程度地受到舆论影响,也使得双方公司的此番交易更显扑朔迷离。

  就在万达融创签约仪式当天,突然介入的富力地产让本次交易频频上演“反转剧”:原本的二人转变成“万融富”的三人行,就已经让人颇感意外,不过随后传出富力一度变卦退出的消息,实在是大跌眼镜。所幸,最后峰回路转,三家企业还是照常完成了三方签约。

  尽管王健林以一则笑话为这段小插曲圆了场,但是究竟是巧妙安排、亦或是顺理成章的剧情,恐怕这只有当事人自知。

  与7月10日万达商业和融创集团协议相比,增加富力地产作为交易方,但交易标的和交易总金额基本一致。根据协议,富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创房地产集团以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。两项交易总金额637.5亿元。

  万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

  此外,融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

  王健林:回收资金

  “我认为不管是从企业战略、还是商业逻辑看,三方都是赢家。”王健林如是说。

  在他看来,万达肯定是赢家。通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。“目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”

  融创中国也是赢家。通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易,使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿,支付给了万达商业。

  富力集团同样是赢家。富力有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。

  王健林称,万达、融创、富力合作规模巨大、交易复杂,但从启动谈判到今天签订具体协议只用了不到一个月时间。

  谈到企业负债问题,王健林毫不避讳地说,房地产企业的负债不等于借债,因为商品房预售算负债,只有竣工后才能转为收入,从这个意义讲,预售额越大,负债越多。他透露,本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。

  他表示,万达商业决定将这些资金用于清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。

  孙宏斌:降低负债

  一向风格激进的孙宏斌,在面对如此庞大的并购交易后,也打起了精细算盘。

  他表示,这次融创和万达的交易范围和结构都做了调整,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。

  本次合作既符合万达的转型战略,又让融创能够有很好的条件和机会在文化旅游产业等方面有专业性和规模性的发展,同时酒店业务也是富力的长项和优势。我们相信融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业等方面有更多更好的合作,融创也会和万达在电影等其他领域进行深度的战略合作。

  孙宏斌指出,融创有很强的风险控制意识,非常重视风险管理。据他介绍,融创在上半年的销售业绩为1100多亿,截止2017年6月30日账面有900多亿现金,下半年7月份回款会超过200亿,其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿的销售额,会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率,管理好我们的现金流,让融创的运营和发展保持健康良好状态。”

  李思廉:扩展业务

  作为本次交易的X 因素,富力地产为何选择此时迅速介入,尽管不得而知,但富力地产董事长李思廉却非常看重这个机会。

  他表示,以富力地产目前的整体状况,完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作,是一次三强联手的成功典范,我们三方互利互惠,合作模式符合三方的长期发展。通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。

  李思廉介绍,富力地产从2004年开始投资建设高端酒店,先后跟万达集团,凯悦集团、洲际集团,希尔顿集团,雅高酒店集团等五大国际酒店品牌,在国内主要的城市和旅游区域,共同开业了17家国际星级酒店,其中的代表作包括广州富力丽兹卡尔顿酒店,成都富力丽兹卡尔顿酒店,广州的柏悦酒店,广州的富力君悦大酒店,贵州的洲际度假酒店,广州的康莱德酒店,不仅如此,富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

  不过,债券市场投资者似乎并不看好富力参与此次交易,认为会让债券的前景变得不明朗。

 
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