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投资提醒:海外买房需防隐形陷阱
【时间: 2017年08月04日 06:35 】【来源: 广西新闻网-当代生活报 】【作者: 】【编辑: 冯威 】
 

    几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足一些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这意味着,海外购房不再只是富豪们的专利,越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。

    1

    怎样找到资金的出口?

    买房客吴帆(化名)表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请一个银行的境外账号,比如汇丰银行,然后通过自己在国内的汇丰银行账号,逐渐将资金分批汇出境外即可。

    2007年2月,中国国家外汇管理局发布的《个人外汇管理办法实施细则》中规定,对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理,年度总额分别为每人每年等值5万美元。在《个人购汇申请书》规定的境内个人办理购汇业务时的6项“禁令”中,其中第5项规定,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。除规定的渠道外,居民个人购汇只限用于经常项目下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

    2

    海外购房的群体有哪些

    美国咨询管理公司Sino American Insight首席顾问赵桐介绍,目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行,及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请。来办理贷款业务买房的人大多是外企高管出身,或者拥有海外项目、留学经历、移民意向等,已经拥有海外账户,并对于该业务有一定了解。他们的目标是在100平方米左右的房屋,价格按地段分约30-50万美元不等。

    同中国一样,用租金偿还贷款是一部分投资国外房产买家的选择。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。据她估算,美国目前住房投资回报率约在4%-8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

    买房资金的出口多种多样,但无论以什么形式购房,都足以看到中国人的购买力。据美国房地产经纪人协会《报告》,作为美国外国人购房主力的中国人,2016年4月-2017年3月的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。

    3

    中国买家热度再创新高

    “前两年犹豫不决的中国购房者已经开始出手了。”这是赵桐最为直观的感受。一套200平的二手房,在2014年定价为40万美元,如今已经涨到了80万美元。几年前还在持观望态度的客户已经开始陆续换汇转移到美国。而现在,中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。

    吴光慧也介绍道,目前面向中国买家的客服群大约有40人,而这个群还在不停扩大。在该网站上,每月有来自中国和世界各地的200多万人查询250万条分布在89个国家的挂牌房源。其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源就有180条之多。

    暑期是邹子捷最为忙碌的时候。她就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司,是房地产服务公司的经纪人。这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人说,在她接待的上百个客户中,八成以上都是中国人。“前年的时候,10个购房者中有七八个用于自住;而今年,10个中只有一半用于自住了。”邹子捷说,另外一半则多为投资,一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式,以赚取租金。

    关于在美国买房的目的和用途,前述《报告》数据显示,39%的中国购房者在美国的首套房,是为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。而洛杉矶、旧金山、西雅图等是较受中国买家欢迎的城市。

    4

    买家在美买房有隐忧

    赵桐告诉记者,美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批,拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节。之后再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。

    吴光慧介绍道,海外投资者在美国买房贷款很困难,不但要求有良好的个人信用,还能有充足的资产证明,审核手续也特别复杂,远远不如全款购房方便快捷。所以,在买房前“做好准备”是非常重要的。

    即使有部分银行可以提供贷款,但难度依然存在。当地卖家西蒙斯从自身经历来看,认为可选择的银行依然比较少。美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。

    吴光慧认为,如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对绝大部分美国卖家来说,全额现金支付依然是最受欢迎的方式。

    吴光慧还表示,国人海外购房需要转换国内消费习惯,将交易留给专业的经纪人和律师处理,同时也要购买产权保险,一旦产生纠纷,可以向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。多位业内人士呼吁中国购房客,要相信专业人士,走正规渠道,避免海外投资成本过高。

    (据《经济观察报》、《新民晚报》)

 
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