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2017年南宁哪个区域房子最好卖
【时间: 2018年02月05日 10:05 】【来源: 南宁新闻网-南宁晚报 】【作者: 陈碧莹 】【编辑: 许乾雷 】
 

  (数据分析:广西中原研究中心)2017年,良庆区超越青秀区成为南宁楼市“主战场”六城区(不含武鸣区)住宅市场的供需主力,供应达到276.5万㎡,同比增长42%。此外邕宁区供应也接近131万㎡,同比增长35%。可以说,五象新区已经成为供应主力。西乡塘区增速迅猛,全年供应131.2万㎡,同比增长164%,主要来自绿地、融创、万科等新项目入市的拉动。青秀、江南入市的新项目较少,主要依靠原有项目供应,供应量下降。

  从成交来看,良庆区超越青秀成为成交主力,合计成交241.4万㎡,是唯一破200万㎡的城区。其他城区成交面积均下降,青秀区下降最快,邕宁区住宅成交量垫底,成交面积88.0万㎡,同比下降15%。从价格来看,青秀区毛坯均价为9583元/㎡,良庆毛坯价为8088元/㎡,西乡塘、兴宁、江南毛坯价为“7”字头,但江南区和兴宁区住宅毛坯均价涨幅相对较大,均超过12%,这主要来自高地价项目入市拉动;而邕宁区仍是南宁住宅市场的价格洼地,毛坯均价仍处“6”字头。  

青秀区

  2017年销售金额约148.8亿元

  成交毛坯均价9583元/㎡,带精装均价超过12000元/㎡

  2017年,青秀区住宅供应11815套,面积138.5万㎡,同比下降27%。目前青秀区新入市项较目少,随着在售项目供应的节奏放慢,整体供应量下降。成交方面,受供应量影响,全年仅成交155.3万㎡,相比去年同期下降34%。随着未来新项目减少及在售项目的销售,潜在的供应将在很大程度上影响成交走势,加上凤岭北及东盟商务区的价格高企,未来市场供需下降的态势或仍将持续。

  2017年青秀区住宅成交金额约148.8亿元,成交毛坯均价9583/㎡,带精装均价超过12000元/㎡。政府限价政策下,青秀区价格虽然位居六城区之首,但相比其他城区的补涨效应,青秀区的住宅价格增速不高,处于稳中有升的状态,未来这一趋势仍将延续。

  凤岭北仍然占据青秀区的供应主力,全年供应近71万㎡,占到供应总量的51%,同比下降30%;凤岭南供应37.8万㎡,同比增长48%,主要来自于保利·领秀前城的拉动;柳沙板块供应大降,由2016年的22.1万㎡降至2017年的2.3万㎡;仙葫和中心片区供应也出现一定程度下降。从成交来看,凤岭北全年成交74.8万㎡,接近成交总量的一半,同比下降39.4%;凤岭南成交面积35.7万㎡,同比下降26%,主要来自保利·领秀前城和恒大苹果园的贡献。其中保利·领秀前城合计成交22.6万㎡,占到整个板块成交总量一半以上的比重;柳沙、中心城和仙葫三个板块成交量均在10至20万㎡以内,同比也均出现下降。

兴宁区

  2017年住宅成交金额约109.3亿元

  成交毛坯均价7416元/㎡

  2017年兴宁区住宅供应13874套,面积约146.5万㎡,同比下降1%。随着兴宁区东扩,以及品牌房企的进驻,近两年兴宁区住宅项目增多,但开发节奏相对较慢,目前仍依靠嘉和城等个盘拉动,2017年兴宁区供应的下降,嘉和城供应下降占主因。

  2017年兴宁区成交13677套,面积约147.4万㎡,同比下降15%。下降原因一是源自于新项目入市相对缓慢,二是大量项目毛坯改精装,使得原本就以刚性为主的客户购房门槛提高,三是嘉和城全年住宅推货量的减少。

  2017年兴宁区住宅成交金额约109.3亿元,成交毛坯均价7416元/㎡,同比上涨12%,价格涨幅扩张,在六城区中仅次于江南区。

  从供应来看,朝阳、望州岭板块供应量基本无新增供应。随着兴宁区东扩,东沟岭和九曲湾已经占据绝对比例,且东沟岭已超过九曲湾板块成为主力供应板块。而九曲湾随着嘉和城供应量的下降,全年供应有所减少。从成交来看,九曲湾和东沟岭仍是主力板块,九曲湾在售项目不多,主要依靠嘉和城的拉动,未来随着绿地城、华夏院子等项目的销售,预计该板块成交仍将增长;东沟岭汇集了多个品牌项目,全年成交量也超过60万㎡,该板块2017年热度随着那考河的亮相直线飙升,但由于目前在售项目均以3000元/㎡的精装标准销售,整体均价过万,在一定程度上影响销售走势。

西乡塘区

  2017年销售金额71.8亿元与2016年持平

  成交毛坯均价7203元/㎡同比上涨7%

  2017年西乡塘住宅供应131.2万㎡,同比增长164%,随着融创、万科等新项目的上市,扭转了西乡塘供应萎缩的状况。未来随着北湖、相思湖等板块新项目的陆续入市,西乡塘区供应量将逐渐回升并且保持稳定。

  2017年全城区住宅成交金额71.8亿元,与2016年持平;住宅成交99.6万㎡,同比下降7%。成交毛坯均价7203元/㎡,同比上涨7%。成交量的下降,一是供应端量的增加还未传导至成交端,全年成交量依靠原有项目;二是精装项目的普及,使得实际成交价格从“6”字头为主上涨至目前的“9”字头及破万的均价,使得原本就以刚需为主的客户购房门槛大大提升,首付和按揭压力成倍增加,从而导致成交量的下降。

  从供应来看,近四年相思湖、北湖板块均是主力供应板块,去年供应量合计占到总量的80%。随着区域的外扩,这两个板块仍是以后西乡塘的主力供应板块。从成交来看,相思湖占据绝对的主力,全年合计成交42.5万㎡,占比超4成,同比略增;北湖板块成交26.8万㎡,同比增长20%。而西大板块成交大幅缩水,从2016年的28.3万㎡降至2017年的仅8万㎡,新秀、西大板块成交依靠个别项目拉动,未来的成交变化仍将处于较高的波动范围。

江南区

  2017年销售金额约101.6亿元

  成交毛坯均价7244元/㎡同比上涨13%

  2017年江南区住宅供160.5万㎡,同比下降6%。相比2016年,在售项目供应量减少,新增项目不多。同时新地块成交虽然较多,但由于土地成本相对较高,房企开发进度较慢,在一定程度上造成整体供应的下降。

  全年江南区共成交住宅1.35万套合计139.4万㎡,同比下降28%,供应端的减少进而影响成交量的下降,加之由于新入市地块拿地价格较高,成本由土地传导到住宅市场,进而影响到成交。

  2017年江南区住宅销售金额约101.6亿元,同比下降19%。住宅成交毛坯均价7244元/㎡,同比上涨13%。目前江南区住宅价格(含精装)是六城区中增速较快的,排在城区首位。价格的上涨来自于高价地入市的影响,包括中铁·西派澜岸、青溪府、新希望锦官城、龙光·玖珑府等项目的入市销售,拉动整个区域价格的上涨。

  从供应来看,2017年壮锦板块住宅供应占比约88%,目前在售项目及新增项目主要在壮锦板块。星光白沙及五一西园板块在售项目相对较少,且近年的土地供需也有所不足,未来的供应仍要依靠旧改项目的入市。从成交来看,壮锦板块合计成交110.7万㎡,同比虽有所下降,但主力地位难撼;五一西园和星光白沙板块成交量大幅回落,分别成交13万㎡和15.8万㎡,均遭腰斩。

良庆区

  2017年住宅销售金额约198.6亿元

  毛坯均价8051元/㎡

  2017年良庆区住宅供应24371套 ,面积276.5万㎡,同比增长42%,成交22016套,面积246.6万㎡,同比增长5%。良庆区房地产市场已经成熟,作为五象新区的核心区,良庆区配套完善且档次极高,也是政府投资的重心,区域内品牌房企云集,房地产市场发展迅猛,2017年供需量刷新历史新高,均超过240㎡,逆势增长,首次超越青秀区领跑南宁六城区。

  2017年良庆区住宅销售金额约198.6亿元,同比增长10%,毛坯均价8051元/㎡,同比上涨5%。2016年至今,良庆区住宅价格涨价频繁,涨幅较大,目前五象湖、蟠龙、良庆板块住宅精装价格均超过1万元/㎡。

  随着房价的快速上涨,良庆区已经成为政府限价的重点区域。同时由于板块的投资和居住价值均得到客户认可,市场热度居高不下,在限价后,外收费用、捆绑车位等现象屡见不鲜,也是政府重点管控的重点区域。

  从供应来看,五象湖保持主力供应位置,供应占比稳定增长,2017年合计供应住宅103.2万㎡,同比增长10%,其他板块供应量也均有所增加。其中,良庆板块在公园里、天誉和融创的推动下,2017年供应大幅增长,全年供应合计68万㎡,同比增幅达到167%;蟠龙和玉洞板块也保持相对较高的供应增速;五象湖板块的成交量依然居首但出现萎缩,成交81.2万㎡,同比下降19%。对于五象湖板块,随着价格的飙升,成交的势头已经开始受挫。而良庆板块在九棠府、公园里、天誉东盟创客城等项目的推动下,全年成交大幅增长。

邕宁区

  2017年销售金额约54.8亿元,同比下跌15.6%

  毛坯均价6687元/㎡仍是价格洼地

  2017年邕宁区在售项目增加,整体供应130.1万㎡,同比增长34%,供应量创下历史新高。全年住宅成交82.0万㎡,同比下降21%,由于今年邕宁区的房价也有所上涨,特别是下半年,涨幅有所扩大,加之部分项目开始进行精装销售,使得以刚需客户为绝对主力的客群来访下降,导致成交萎缩。

  2017年邕宁区住宅销售金额约54.8亿元,同比下跌15.6%,毛坯均价6687元/㎡,同比上涨5%;目前邕宁区在售的精装项目不多,毛坯成交均价接近市场价格,同时也是六城区中价格最低的城区,但在2018年,随着启迪、恒大、大唐新地块、龙光等项目的入市,区域价格仍将存在较大的上涨空间,土地价格将传导至房价,且精装项目将在邕宁普及。

  从供应来看,120至144㎡的产品供应占比增长最快,并成为供应主力,90至105㎡的次改善产品排名第二,75至90㎡的刚需产品供应占比下降;从成交来看,90至105㎡的准刚需产品占据了成交主力,120至144㎡改善户型排名第二,75至90㎡的刚需产品成交量也出现下降。

 
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